LS узнал основные преимущества и риски для казахстанцев при покупке залоговой недвижимости через банк.

В беседе с LS кандидат юридических наук Даулет Абжанов рассказал, что один из положительных моментов состоит в том, что жилье в залоге, как правило, проходит проверку в БВУ на юридическую чистоту.

По его словам, фининституты перед принятием в залог внимательно изучают документы на имущество, проверяют основания приобретения, правильность его оформления.

"Таким образом, более-менее можно быть уверенным в том, что с имуществом все в порядке, по крайней мере, по документам. Если после приобретения сделки что-то пойдет не так (например, по каким-то причинам она будет оспорена), то шансов вернуть деньги от банка все же выше, чем у малознакомого продавца на рынке", – пояснил юрист.

Другим преимуществом, на его взгляд, является цена, которая зачастую меньше, чем по рынку. Он рассказал, что подобное жилье можно приобрести с торгов на понижение.

Между тем опасения вызывают случаи, когда залогодатели препятствуют продаже недвижимости.

"Это особо остро в ситуациях, когда из залогового жилья не выселен собственник, да ещё и с членами семьи. Нелояльный собственник будет всячески препятствовать продаже такого жилья: не допускать оценщиков, не давать возможность потенциальным покупателям осмотреть жилье, постоянно обжаловать действия судебного исполнителя и БВУ", – отметил Д. Абжанов.

По его словам, даже купив и оформив право собственности на такую недвижимость, покупатель не получает уверенности, что он сможет фактически заселиться в него. Так, процедура выселения бывшего собственника может затянуться на месяцы, а то и годы.

"Таким образом, главный риск в приобретениях залогового имущества – это угроза оспаривания со стороны должника, залогодателя. Поэтому зачастую покупатели предпочитают приобретать недвижимость после того, как банк оформит на себя проблемный объект и выселит бывшего собственника. Они приобретают, так сказать, очищенный объект, не обременяя себя заботами по выселению", – подчеркнул он.

В то же время юрист уточнил, что есть случаи, когда граждане готовы приобрести у БВУ объект с невыселенными собственниками, требуя при этом существенную скидку.

Учитывая подобные случаи, собеседник LS рекомендует казахстанцам при выборе залогового объекта истребовать сведения из правового кадастра, чтобы убедиться в том, кто является владельцем недвижимости.

"Если сделка совершается напрямую с собственником с согласия банка-залогодержателя, то её лучше совершать через нотариуса", – добавил Д. Абжанов.

Кроме того, следует убедиться в отсутствии долгов, связанных с обслуживанием жилья. По его словам, хотя юридически они принадлежат прежнему владельцу, которые не должны переходить на приобретателя объекта, на практике происходит наоборот.

"К сожалению, коммунальные службы вынуждают нового собственника покрыть накопившиеся долги, ограничивая доступ к комуслугам. Сумму задолженности, конечно, следует учитывать при определении цены недвижимости", – отметил он.

В целом Д. Абжанов не исключил, что интерес к залоговой недвижимости может вырасти на фоне высоких цен на жилье и того, что банки стали реже выдавать ипотеку.