В селе Сокуры забуксовало строительство ЖК «Волшебный сад». Строило его ООО «СЗ «Тройка» Максима Николаева
Фото: Максим Кирилов
Как начинался «Волшебный сад»
В Татарстане едва не случилась история с новыми «обманутыми дольщиками». В селе Сокуры забуксовало строительство ЖК «Волшебный сад». Строило его ООО «СЗ «Тройка» Максима Николаева — бывшего коммерческого директора «Суварстроит», ушедшего в самостоятельное плавание. Проект представляет собой 6 пятиэтажных кирпичных домов — типовой ЖК эконом-класса без лифтов на 333 квартиры площадью от 33 до 109 кв. метров.
Кредит в начале 2022-го дал местный Сбер — отделение «Банк Татарстан» ПАО Сбербанк, который тогда возглавлял Рушан Сахбиев. На три первых дома, следует из проектных деклараций, сумма кредита составила 421 млн рублей: 141,5 млн — на первый корпус, 139,5 млн — на второй, и 140,4 млн — на третий. В среднем возведение одного здания оценивалось по проекту в 141 млн рублей. Вторая очередь из трех домов получила поддержку на 519 млн рублей.
Откуда взялось СЗ «Тройка»
Появление ООО СЗ «Тройка» связано с ООО «БМП Брендс Груп» Руслана Аскарова, зарегистрированного в 2015 году.
На сайте компании Аскарова говорится об участии (видимо, в качестве одного из подрядчиков) во вводе в эксплуатацию суваровского ЖК «Сказочный лес» в 2018-м, «Станция Спортивная» — в 2019-м, ремонтных работах в гостинице «Мираж», работали над концепцией новых фасадов казанского филиала РАНХиГС и т. д.
В 2018 году в управленческий состав вошли два бывших топ-менеджера крупных татарстанских застройщиков: «Суварстроит» и «Унистрой». Один из них — бывший коммерческий директор «Суварстроит» Максим Николаев – стал управляющим партнером «БМП Брендс Груп».
В конце декабря 2021 года ООО «Тройка Риелт» (владельцы Алексей Яковлев, Рустем Габдуллазянов, Рамиль Фазулов) закладывает ЖК «Волшебный сад». Она получает разрешение на строительство. В мае 100-процентным владельцем компании становится Максим Николаев, название меняется на СЗ «Тройка».
Как пояснил «БИЗНЕС Online» Максим Николаев, «процесс согласования деталей кредитования сильно затягивался». Стройку начали раньше, чем банк выдал первые деньги — в апреле 2021 года, на средства компании. Поддержку оказал «крупный подрядчик с опытом реализации знаковых проектов», и фактически он подготовил стройплощадку, разработал котлованы и забил первые сваи (напомним, что проект ЖК делал «БМП Брендс Груп», это и сейчас отражено в проектных декларациях).
Однако Сбер не согласовал его в качестве генподрядчика. И им стало прописанное в Волжске ООО «Аманат», аккредитованное в Сбере и имеющее хорошую репутацию и обширный портфель реализованных проектов.
Рекомендованный Сбером «Аманат»: подрядчик «Унистроя», «Авторов», ТСИ
По данным ЕИСЖС, ООО «СК Аманат» в перечне реализованных проектов имеет: «Царево Village», «Беседа», «Уникум», «Лето», «Атмосфера», паркинг в «Весне» (бренд «Унистрой»), «Царево City», «Парковый квартал 2.0» в Екатеринбурге; «Радужный-2», «Династия» (бренд ТСИ); «Зимний Сад», «Удачный» (структуры холдинга «Ак Барс).
Также есть ООО «Аманат», оно являлось генподрядчиком двух домов ЖК «Уникум» на Аделя Кутуя, одного из домов ЖК «Весна» в Казани, паркинга в ЖК по ул. Мира, одного из домов в ЖК «Лето»(бренд «Унистрой»); ЖК «Дом у озера» в Осиново (ГК «Авторы»), трех домов ЖК «Радужный-2» в Осиново (девелопер ТСИ). В Сокурах — ЖК «Волшебный сад» от СЗ «Тройка».
Учредители обеих компаний по состоянию на 2021 год — Владимир Волозов, Константин Морсков, Гюзель Сибгатуллина (они затем вышли из ООО «Аманат»).
По данным сервиса «Контур.Фокус», ООО «Аманат» выручило в 2021 году 2,7 млрд рублей (чистая прибыль составила 311 тыс. рублей), в 2022-м — 2,4 млрд рублей (прибыль 1,4 млн рублей), в 2023-м — 591 млн рублей (чистый убыток составил 113,4 млн рублей). Сейчас компания ликвидирована.
Выручка ООО «Аманат» за 2024 год составила 4 млрд рублей при отрицательных значениях прибыли, а за 2025-й оборот 6,2 млрд рублей при прибыли в 42 млн рублей.
На старте продаж спрос на квартиры опережал средние значения по Лаишевскому району и ближайшим пригородам Казани, средний ценник был 130 тыс. рублей. Это подтверждается и проектными декларациями: в первом корпусе за время строительства реализовали 36 квартир, на эскроу-счетах в Сбере оказалось 156 млн рублей. Во втором корпусе продали 34 квартиры на 145,9 млн рублей, в третьем — 34 квартиры на 148,8 млн рублей. В результате ушло 2/3 площади (оставшиеся квартиры уже не входят в статистику Дом.РФ).
Вид объектов завершенного строительства дома первой очереди приобрели примерно к лету 2023 года — как раз к моменту планируемой сдачи, но все же в срок не успели, сдачу перенесли примерно на полгода. Ключи первым жителям выдали в начале 2024 года, мораторий на иски к застройщикам на тот момент не действовал, и покупатели вчинили иски на 3,7 млн рублей. «Кредит по первой очереди мы закрыли летом 2025 года», — говорит Николаев.
«Это история не про недобросовестного застройщика. Это про то, как банк, который должен был финансировать стройку, сам ее и остановил»
Фото: Максим Кирилов
Как Сбер перекрыл финансирование, а «Тройка» писала Мининханову о риске появления обманутых дольщиков
В ходе стройки, признает он, возникли сложности: исполком отозвал техусловия по водоснабжению и водоотведению, пришлось тратить деньги со второй очереди на сети и переносить срок сдачи.
Но, кажется, добило застройщика не это. Триггером к краху послужил момент, когда между застройщиком и генподрядчиком возникли взаимные претензии друг к другу на фоне недоделок и исков дольщиков, считает один из осведомленных собеседников.
Как судились «Тройка и «Аманат»
В мае 2024 года «Аманат» обратился в арбитражный суд РТ с требованием взыскать с «Тройки» задолженности в 63,3 млн рублей за выполненные работы (потом эта сумма требований была уменьшена до 53,5 млн рублей). Генподрядчик заявлял, что построил три дома ЖК «Волшебный сад» за 429,8 млн рублей. Но «Тройка» выплатила только 362 млн рублей, а остальное платить полюбовно отказалась.
Девелопер выкатил встречный иск, уверяя, что по вине подрядчика понес дополнительные затраты в 45,6 млн рублей, решая возникший вопрос с подключением газа. Плюсом «Тройка» требовала 27 млн рублей за просрочку работ и 3,7 млн рублей компенсации неустойки жителям за просроченные квартиры.
Экспертиза выявила недостатки в строительных работах «Аманата» — огрехи в сданных домах действительно были. На судебное решение вышли только к ноябрю 2025-го. Причем было оно не в пользу застройщика — суд первой инстанции постановил выплатить «Аманату» 53,5 млн рублей долга за стройку. Застройщика такой расклад не устроил, спор ушел в апелляцию. Там решение пересмотрели, долг застройщика сократился: «Тройке» все же требовалось заплатить «Аманату» 31,6 млн рублей.
Затем рекомендованное Сбером ООО «Аманат» растворилось в банкротстве. Потребовалось искать другого генподрядчика, хотя девелопер уже заплатил за стройматериалы более 100 млн рублей. По рекомендации минстроя был привлечен другой генподрядчик — им стало ООО «Артэкс Строй Проект» Даниля Сабирзянова. Но и у него возникли проблемы, куда-то ушли десятки миллионов аванса и стройматериалов (летом 2026 года компания признана банкротом). Вдобавок в марте 2024 года в Сбере сменилось руководство: Рушан Сахбиев уехал в Иркутск, татарстанский филиал возглавил Руслан Салимов. И, видимо, начал разбираться с проблемными моментами: известно про дела с обманутыми дольщиками в ИЖС, но, возможно, есть и другие? А споры между участниками стройки вполне могли насторожить и даже напугать менеджмент банка.
«Пока мы пытались согласовать дополнительное финансирование с банком, строительство должно было продолжаться за счет уже переданных подрядчику материалов и авансов, но необходимых поставок и работ мы не получили», — объясняет Николаев. Наконец, банк в октябре 2024 года перевел проект в «красную зону» и перестал выделять средства, хотя просрочек по выплатам не было. «До этого момента мы строили по графику», — подчеркивает Николаев. Сбер же исправно начислял проценты по выданным траншам кредита второй очереди при отсутствии строительной активности; сумма составляла 7 млн ежемесячно, подсчитал застройщик.
«В результате в марте 2025 года СЗ „Тройка“ направило письмо раису РТ Рустаму Минниханову о риске срыва сроков и возможном появлении обманутых дольщиков», — говорит Николаев.
Он считает, что именно позиция банка стала причиной сложившейся ситуации. «Это история не про недобросовестного застройщика. Это про то, как банк, который должен был финансировать стройку, сам ее и остановил», — резюмировал он. В июле–сентябре 2025 года из-за арестов имущества и запрета на регистрационные действия была заблокирована и возможность регистрации ДДУ, поступление средств дольщиков на эскроу-счета. То есть фактически продавать квартиры стало невозможно.
Банк фактически открыл «Тройке» кредитные лимиты на суммы в два раза большие, чем требовалось в рамках первой очереди проекта
Фото: «БИЗНЕС Online»
Сбер вдвое превысил лимиты, а застройщик практиковал оплату стройки квартирами
По словам наших собеседников, на ситуацию можно посмотреть и с другой стороны. Например, застройщик расплачивался с подрядчиком квартирами, говорят два осведомленных инсайдера. Схема известная, но сегодня считается полулегальной, потому что по 214-ФЗ все деньги должны лежать на эскроу-счете. А такие квартиры «в зачет» и на договорных началах не пополняют эскроу-счета, они проходят без оплаты и в обход банка. Банк же выделяет деньги на стройку — и куда они уходят в таком случае, если оплата идет квартирами? Это может являться нарушением договора по проектному финансированию. Согласовывался ли этот момент со Сбером — большой вопрос.
Кроме того, обращает на себя внимание и тот факт, что Сбер почему-то вдвое превысил лимиты финансирования. Это тоже видно из проектных деклараций: банк фактически открыл «Тройке» кредитные лимиты на суммы в два раза большие, чем требовалось в рамках первой очереди проекта. Сумма кредита на три дома составила 842,8 млн рублей вместо 421 миллиона. «Банк должен четко контролировать стройку. Как они превысили эти лимиты, куда смотрели — для меня совершенно непонятно», — пожимает плечами один из инсайдеров. В этом свете остановка финансирования при новом руководстве филиала выглядит логично.
Дома тоже сдавались с недоделками, писала «Республика Татарстан». Например, после сдачи дома там еще не было газа, а отопление и горячая вода «завязаны» на индивидуальные котлы. В общем, жители начали жаловаться, чиновники минстроя ездили разбираться, прокуратура тоже вникала, и т. д.
«Строительство жилого комплекса „Волшебный сад“ находится на особом контроле министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Татарстан по поручению кабинета министров РТ»
Фото: Максим Кирилов
Как проект выкупил «Бриз»: вторая очередь оценивается в 1,65 млрд рублей
Когда стало ясно, что оставшиеся дома «Волшебного сада» не будут достроены вовремя, к делу подключился минстрой РТ. «Строительство жилого комплекса „Волшебный сад“ находится на особом контроле министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Татарстан по поручению кабинета министров РТ», — подтвердили нам в минстрое.
«Сбербанк внимательно отслеживает ситуацию по проекту ЖК „Волшебный сад“. Совместно с министерством строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Татарстан мы разработали дорожную карту по окончанию строительства. Мы также находимся в постоянном диалоге с застройщиком и прорабатываем варианты поддержки для продолжения строительства, — подтвердили в Сбере в ответ на запрос „БИЗНЕС Online“. — Банк принимает решения о финансировании строительных проектов индивидуально, исходя из текущей ситуации по каждому объекту. В данном случае мы действуем в интересах всех сторон — и застройщика, и дольщиков — и делаем все возможное для оптимального решения».
Один из домов «Волшебного сада». Всего в ЖК планировалось 6 корпусов высотой 5 этажей без лифта с квартирами от 33 до 109 кв. метров.
Инфографика: «БИЗНЕС Online»
При министерстве создали оперативный штаб, который под руководством замминистра Ильшата Гимаева с марта по июнь 2026 года собирался почти еженедельно. К работе штаба подключили также фонд поддержки обманутых дольщиков РТ, Сбер, застройщика, подрядчиков, дольщиков (их приглашали в минстрой), прокуратуру РТ. «Все понимали, что если объект станет проблемным, то это должна быть «уголовка», — отмечает один из осведомленных собеседников.
«Спецоперация» продолжалась почти полгода и завершилась в сентябре 2026 года. «В связи с возникшими рисками нарушения сроков ввода объектов, правительством и прокуратурой РТ принято решение о передаче проекта новому инвестору — СЗ ПСФ „Бриз“, — рассказали нам в минстрое РТ. — Данная организация обладает подтвержденным опытом достройки многоквартирных домов для граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков».
Трудно не согласиться с последним тезисом, когда за плечами «Бриза» спасенные дольщики «Свея», ЖК «Мелодия», «Яшьлек» в Куюках, ЖК «МЧС», «68-й квартал», «Маг-Строй» и так далее. По словам наших собеседников, под «передачей проекта новому инвестору» имеется в виду то, что владельца «Бриза» Андрея Белякова попросили выкупить права на три недостроенных дома. Он сам лишь подтвердил «БИЗНЕС Online», что теперь является застройщиком в Сокурах, посоветовав за деталями обратиться в минстрой.
Сумму сделки наши собеседники не называют, но цифры долго согласовывали, чтобы в накладе не осталась ни одна из сторон: проект-то в принципе живой. Потом долго переоформляли документы: договора долевого участия, договоры с подрядчиками, разрешительную документацию и так далее. Фактически «Бриз» купил у «Тройки» три объекта незавершенного строительства, права на землю и обязательства по ДДУ. Оценку делало АО «БТИ РТ». Сбер переписал на нового застройщика эскроу-счета. Деньги, вырученные от продажи проекта, «Тройка» направила на погашение основного долга перед Сбером.
«Все договоры долевого участия переоформлены, права дольщиков юридически защищены, — подчеркнули в минстрое. — Земельный участок и разрешительная документация приведены в полное соответствие с требованиями градостроительного законодательства».
Теперь проект получил название ЖК «Сокуры» — соответствующая страница появилась в ЕИЖС. Проектные декларации второй очереди «Волшебного сада» удалены. Однако по новым проектным декларациям планируемая стоимость достраиваемых домов уже оценивается не в 423 млн рублей, а совокупно в 1,65 млрд рублей: один корпус — 496 млн рублей, два других — по 580 млн рублей. То есть по сравнению с 2021 годом стройка подорожала почти в 4 раза.
4-й и 5-й корпуса «Бриз» сдаст уже в этом году — эти дома в высокой стадии готовности, в чем убедился на днях и наш корреспондент — там доделываются последние штрихи по благоустройству. И по всей видимости, их сдадут на радость дольщиков без задержек. По 6-му дому стройка в активной стадии — судя по декларации, срок сдачи весной 2027 года. В этом корпусе была продана всего одна квартира, и покупателю предложили поменять ее на другой корпус.
«Тройка» осталась должна банку примерно 299 млн рублей, говорит Николаев. Из них проценты — около 200 миллионов
Фото: «БИЗНЕС Online»
«Банк, который сам остановил стройку, теперь намеревается забрать все у семьи»: что будет с «Тройкой» и ее подрядчиками
В общем — новых «обманутых дольщиков» в Татарстане не случилось. Но власти, как говорят наши собеседники, крепко подумали над тем, а что будет, если в подобную ситуацию попадет что-то покрупнее, чем ЖК эконом-класса на окраине Казанской агломерации? «Схему обкатали, потренировавшись «на кошках», — иронично комментирует один из собеседников. Как-то не комильфо было допускать ситуацию, чтобы стройка встала надолго, а дольщики начали бить во все колокола.
Возникает вопрос — а что теперь будет с застройщиком «Волшебного сада» и его подрядчиками. Злоключения «Тройки», по всей видимости, еще только начинаются. Неделю назад появилось уведомление от Сбера в адрес застройщика о намерении обанкротить его. «Тройка» осталась должна банку примерно 299 млн рублей, говорит Николаев. Из них проценты — около 200 миллионов. То есть 2/3 долга сформированы после того, как банк остановил финансирование — но продолжал начислять проценты, а проект не строился. «На совещаниях в минстрое обсуждалось, что банк окажет содействие по взысканию задолженности с наших дебиторов и реализации залогового имущества, чтобы направить деньги на погашение обязательств», — отмечает он. Но этого не произошло. А ему пришлось подписывать и личные поручительства: «Я заложил лично себя, давая поручительство по кредиту, и теперь банк пытается обанкротить не только компанию, но и меня лично. У меня трое детей. Банк, который сам остановил стройку, теперь намеревается забрать все у семьи».
Через банкротство уже прошел и генподрядчик «Волшебного сада» — ООО «Аманат», компания ликвидирована. Ее «обрушили» требования долга в 17 млн рублей от совершенно другого подрядчика, не связанного с ЖК в Сокурах. Головная же строительная компания «Аманат», которая два года выбивала с «Тройки» невыплаченные деньги за «Волшебный сад», по данным сервиса Контур.Фокус», чувствует себя живее всех живых. За прошлый год оборот компании вырос до 6,2 млрд рублей, сейчас СК «Аманат» возводит ЖК «Наследие» в Казани и «Причал» в Перми.
Прогнозы Хуснуллина начинают сбываться? Банкиры начали «шерстить» застройщиков в Татарстане
«В Татарстане это первый случай за все время, когда банк забрал проект у застройщика», — отмечает один из наших собеседников.
Для республики это впервые, в других регионах похожие случаи уже были. Например известна история ЖК Lampo в Мурино, Ленинградской области. Там жилищный проект СЗ «Петрострой-Мурино» финансировался банком Дом.РФ. В 2021 году у компании возникли проблемы, в том числе связанные с вопросиками по методам привлечения средств дольщиков: застройщик практиковал договоры бронирования, по которым деньги за квартиры шли без пополнения эскроу-счетов. Тогда банк Дом.РФ взял управление строительного проекта под себя, забрав 100% доли СЗ «Петрострой-Мурино», писал «Коммерсант». То есть, фактически юрлицо тогда не поменялось, переписывать ДДУ не надо было, банк, имея полное на то право, забрал застройщика со всеми его активами. А потом нашел нового подрядчика и успешно достроил ЖК сам.
По словам наших собеседников, в последние несколько месяцев наблюдается устойчивый тренд: банки (Сбер и Дом.РФ, в частности) активно «шерстят» своих застройщиков, сидящих у них на проектном финансировании, и ищут среди них потенциально проблемные. В начале следующего года банки ожидают падения застройщиков с низкомаржинальными проектами, говорят инсайдеры. Задача — подготовиться к первому кварталу 2027 года и заблаговременно подыскать под рисковые проекты более надежных подрядчиков. Условно по подобным «Волшебныму саду» — эконом-класса, строящимся новыми небольшими девелоперами, часто не имеющими опыта или толстой подушки безопасности. Кейс со Сбером и «Волшебным садом» — обкатка этого процесса, когда застройщик сталкивается с жестким подходом банка, взыскивающего все, до чего может дотянуться. Все это показывает, кто на стройке реальный хозяин: «у кого деньги, тот и прав», как говорят финансисты.
Так мы, похоже, становимся свидетелями реализации прогнозов вице-премьера Марата Хуснуллина, который говорил, что каждый пятый застройщик в РФ — под риском банкротства.
Источник: БИЗНЕС Online