Рынок — на паузе…

Понять, как было и стало, помогла нам советник президента Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана Нина ЛУКЬЯНЕНКО. До 2020-го, вспоминает она, по стране ежемесячно проходило около 23 тысяч сделок купли-продажи. Потом, в период всеобщего локдауна, эти цифры падают вниз. В апреле 2020-го оформляется всего 5200 квартир. Раздувается, так называемый, отложенный спрос. Он взорвется после того, как мы выйдем из режима онлайн.

- В январе 2021-го, когда количество сделок в месяц было в пределах 35 тысяч, даётся возможность освоить пенсионные излишки. А уже в феврале фиксируется 41 тысяча сделок, в марте — 52 тысячи, в апреле — 59 тысяч. К концу 2021 года у нас объявляют, что пороги снятия излишков будут подняты, и казахстанцы ещё активнее начинают выводить деньги из ЕНПФ. В итоге в декабре образуется пик — 95 тысяч сделок! Повышенный спрос, сильная инфляция — все это вызывает рост цен на квартиры, рынок перегревается, — вспоминает эксперт, как надувался пузырь.

Вложившись по максимуму в стройки, алматинцы и астанчане, а это основные покупатели, поумерили пыл. Плюс ко всему завершаются некоторые программы ипотечного кредитования. Начинается откат. В итоге сегодня, подытожила Нина Борисовна, мы видим полностью остывший рынок. Если проанализировать январь — июнь этого года и сравнить его с тем же периодом 2022-го, то количество сделок сократилось почти на 40 процентов!

- Сейчас наблюдается небольшое снижение цен, примерно на 0,7 процента как на вторичку, так и на первичку. Да, это немного, но если учесть, что в пиковые месяцы рост цен доходил и до 18 процентов в месяц, а сейчас пошел минус, то это и есть откат… Да, цены в объявлениях у застройщика не снижены. Но по факту что они делают? Проводят акции, ночи скидок, рассрочки до 40 месяцев! И это говорит о том, что рынок очень сильно стагнирует, — считает Нина Лукьяненко.

Ты только купи!

Я для интереса обзвонила отделы продаж трёх крупных застройщиков, узнала предложения по скидкам и акциям. Однокомнатные квартиры в наличии в каждом из ЖК. Раньше-то их перекупщики пачками забирали ещё до официального старта продаж. А теперь бери не хочу!

Милые девушки-менеджеры рассказали мне и об акциях. Ну, во-первых, при наличном расчете предусмотрены скидки: где-то до 20 процентов. При полном расчете не обязательно наличными — 15 процентов. Пара застройщиков предлагает взять однушки от 40 “квадратов” в рассрочку! Первоначальный взнос 20 процентов, а оставшуюся сумму выплачивай как хочешь, главное, рассчитайся до ввода дома в экс­плуатацию. Одна из компаний за купленную со скидкой квартиру ещё и некоторые стройматериалы для ремонта в подарок давала.

- Сегодняшние цены для людей, у которых больше нет свободных финансов, а доход не растёт, некомфортны. Поэтому, думаю, люди ждут либо снижения цен, либо повышения своего дохода. Ну а акции, рассрочки со стороны застройщиков — это показатель того, что им нужны продажи, наличка, — объясняет нынешнее состояние на рынке финансовый консультант Расул РЫСМАМБЕТОВ.

А куда делись флипперы?

Кстати, ещё один показатель стагнации рынка — ослабление хватки перекупщиков, или, как их называют на современный лад, флипперов. Именно они и скупали подъез­дами однушки-двушки с котлована, а потом с наваром перепродавали в черновом виде или с ремонтом.

- Навскидку есть четыре вида перекупщиков. Первые — это маклеры, они чаще всего сами переехали за границу, живут там и мотивируют свой круг на покупку недвижимости за рубежом, в той же Испании, Грузии, на Северном Кипре или Мальте. Есть и в Казахстане крупные перекупщики, которые могут взять на себя финансовые риски, выкупить на фундаменте 20-30 квартир и продавать их. Есть третий вид перекупщиков — это фактически сиамские близнецы некоторых застройщиков. Как только те объявляют продажи, их “подопечные” скупают самые ходовые квартиры и потом готовые продают с маржой. Ну и четвертые — это те, кто скупал квартиры, имея значительные незаконные доходы, — перечислил Расул Рысмамбетов.

Это ладно, когда лёгкую маржу хотят поймать крупные игроки, у них хоть какая-то финансовая подушка безопасности есть, добавляет директор ТОО “Центр Оценки Алматы” Бауыржан БЕКТАЕВ, а ведь есть и те, кто вложил в покупку квартир последние деньги.

- Есть категория покупателей, которая перезаняла, взяла кредиты и вложилась. А теперь что? Возможно, у таких спекулянтов сейчас возникли проблемы, — рассуждает Бауыржан Бектаев.

Кстати, купленные когда-то квартиры в новостройках некоторые флипперы толк­нуть с хорошей наценкой не могут. Рассказывая о своём бизнесе, светиться ребята по понятным причинам не хотят, поэтому фамилии героев мы изменили.

- У нас в одном из престижных ЖК в Алматы с зимы зависла квартира. Мы уже и цену ниже, чем у застройщика, сделали. Но без толку. На первичке вообще сейчас тишь да гладь. Мне кажется, что после землетрясения в Турции люди как-то осторожнее начали относиться к новому жилью. А вот квартиры во вторичном жилье, которые можно купить, сделать ремонт, пока ещё продаются, — рассказал флиппер Канат ИСКАКОВ.

Многие, делится флиппер Сергей КАЛИНИЧЕНКО, сейчас стараются сбросить купленные квартиры в Алматы и уйти за бугор, так как тут рынок встал надолго. И даже если цены и не рухнут, то никому ничего не перепродашь.

- Многие мои знакомые, как и я, брали квартиры в недостроенных домах. Сейчас они не продаются. Квартиру покупаешь, ещё ремонт примерно “лимонов” пять с мебелью. А потом даже если я её по 250 тысяч тенге буду сдавать, то когда отобью и начну зарабатывать? Поэтому многие сейчас с аренды отобьют хотя бы деньги, вложенные в ремонт, потом продадут не дешевле, чем покупали у застройщика, и вложатся в заграничное жилье. Популярные направления — Северный Кипр, Дубай и Таиланд, — раскрывает карты Сергей.

Если в Алматы брать у застройщика квартиру с фундамента, то потом её продать можно с наценкой в 20 процентов, а на тайском жилье можно и до 50 процентов поднять, да и стоимость аренды совершенно иная, ещё и в долларах.

Есть и те, кто с рынка уходить не торопится, наоборот, хочет использовать сегодняшнюю ситуацию по максимуму. По словам Нины Лукьяненко, в Казахстане пошла волна коллективных инвестиций:

- Например, могут быть объединения таких крупных флипперов. Они анализируют рынок, видят акции от застройщиков, могут прийти к ним и ещё прогнуть по цене, сказать: “Мы возьмём 10 квартир, дайте особые условия”. Или же второй популярный вариант сейчас — покупка квартиры вскладчину. Допустим, квартира стоит 30 миллионов тенге, а у вас только десять. Люди думают, что на падающем рынке они купят квартиры по низкой цене, а потом перепродадут их — и будет ленивый заработок. Но я считаю, что в обоих случаях есть серьёзные риски.

Будет ли обвал цен и когда покупать?

Эти самые популярные вопросы, которые прокручивают в голове многие казах­станцы, я задала нашим аналитикам. Бауыржан Бектаев считает, что для серьёзного обвала цен нужен триггер:

- Девальвация, всплеск инфляции, массовая миграция из страны или даже изменение цен на нефть. Тогда возможен дефицит бюджета, и уже о поддержке рынка строительства через соцпрограммы можно забыть. Но я думаю, что застройщики все же ждут господдержки. Будет ли она? Считаю это не совсем верным сейчас, иначе рынок опять раздуют. Да, какое-то количество казахстанцев смогли при помощи тех инструментов, что были, взять жилье, но все же большая часть покупателей — это те, кто приобретал не первую свою квартиру.

Нина Лукьяненко считает, что сейчас слабые игроки уйдут с рынка и он сильно сузится, цена будет продолжать какое-то время идти вниз, особенно на вторичку, но обвала не будет:

- У нас около 60-70 процентов сделок проходят с привлечением ипотечного кредитования. Но сейчас коммерческие банки вводят драконовские проценты. Единственный, у кого можно было взять доступную ипотеку, Отбасы банк. Но и там с 15 мая новые правила… Если анализировать обозримое будущее, то у нас положительное сальдо миграции в стране, естественный прирост, поэтому я бы посоветовала сейчас активно наблюдать за рынком, отслеживать акции и скидки от застройщиков. Даже физлица на вторичном рынке соглашаются на сделки с рассрочкой, чего раньше никогда не было!

Расул Рысмамбетов тоже уверен, что обвала до плинтуса и ниже в этот раз не произойдет, застройщики сумеют найти механизмы, чтобы все достроить, не роняя цен.

- Я думаю, что у застройщиков есть определенный картель. Это крупные игроки, которые считают, что если они сейчас покажут стабильность цен, то смогут убедить правительство через свои лоббистские структуры, что государству нужно опять давать деньги населению через соцпрограммы на покупку жилья. Поэтому резкого обвала цен не будет. И потом у нас активная стройка в Алматы, Астане, Шымкенте. Возможно, стройкомпании частично переместятся в регионы или будут развивать новое направление — промышленное или коммунальное строительство, — говорит аналитик.

Елена БАХАРЕВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы