Краткая предыстория

Коттеджный городок “Карасу” сразу не обойдешь: 78 двухэтажных домов на 12 гектарах земли. В каждом по четыре-шесть квартир. Вокруг новых коттеджей — горы мусора и разруха. Будка охранника пустует, ворота нараспашку, шлагбаум снят. Территория городка стала проходной, а улицы — сквозными. Вот уже год как “Карасу” без обслуживания.

Раньше здесь было по-человечески, уверяет жительница “Карасу” Ирина ТЕЛЬНОВА. Она, со шлангом в руках, встречает нас. Несмотря на то что их история с ОСИ потерпела крах, женщина продолжает поливать деревья и цветы на улицах городка, ведь районный акимат этого не делает.

- Изначально уборкой территории, поливом деревьев здесь занимались рабочие застройщика. А как только все домики заселили, застройщик передал обслуживание городка нам, — вспоминает Ирина. — Мы хотели только одного: чтобы здесь было чисто и красиво! Сначала скидывались на дворников. Потом, когда вышел новый закон о ЖКХ, решили зарегистрировать объединение собственников имущества (ОСИ. — Е. Т.), чтобы все было по правилам, ведь у нас тоже квартиры, а закон написан для собственников квартир.

Инициатива наказуема

В ноябре 2020 года прошло общее собрание жителей в формате онлайн (тогда ещё действовали противоковидные ограничения). На нём и решили создать ОСИ, выбрали председателя, членов совета городка, ревизионной комиссии, утвердили устав. Из 274 квартир городка на собрании присутствовали собственники 141. Потом собрали подписи на опросных листах. Через месяц, в декабре, в департаменте юстиции зарегист­рировали ОСИ “Коттеджный городок “Карасу”. Председателем стал Муса АЛИМХАНОВ. Ирина Тельнова вошла в совет городка.

В январе 2021 года на явочном собрании решили утвердить тарифы на расходы на содержание жилья и капитальный ремонт. Подсчитали, что по 5000 тенге с квартиры ежемесячно будет достаточно на охрану, уборку территории и полив зелёных насаждений. А ещё узаконили 2000 тенге на капремонт. Наняли дворников, посадили охранника в будку, поставили шлагбаум, купили ворота, сделали всем ключи от входа в городок.

- Мы подсчитали, что нам хватит этого тарифа, но не учли, что платить будут далеко не все. В выставленных счетах на оплату за январь, февраль, март, апрель, май 2021-го неплательщикам набежала сумма в размере 35 тысяч тенге каждому. В итоге у ОСИ образовались долги перед обслуживающим персоналом. Мы попытались взыскать их, но натолкнулись на сопротивление, — пояснила Тельнова.

Все в суд!

Первыми в Алатауский районный суд обратились 47 обитателей коттеджного городка. Они потребовали признать общее собрание, его решения и госрегистрацию ОСИ недействительными, долги списать, то, что уплачено, вернуть. По их словам, они узнали об ОСИ только из квитанций.

- Многие жители “Карасу” уведомлений о собрании не получали. Опросные листы для голосования они тоже не получали, — пояснил в суде адвокат истцов. — Ответчик незаконно требует оплаты содержания жилья и коммунальных услуг, что нарушает их права. Договоры между истцами и ОСИ “Карасу” не заключались, подписи истцов в протоколе отсутствуют.

Но суд, опираясь на показания представителей Минюста, счел требования отказников необоснованными, так как при регист­рации якобы никаких законов нарушено не было и все действия подтверждались свидетельскими показаниями, фото- и видеоматериалами. Апелляционная инстанция тоже ничего противозаконного не углядела в этом деле.

Тогда истцы пошли в Верховный суд. В феврале 2022 года они заявили на процессе, что во время предыдущих судебных заседаний неправильно определили круг обстоятельств. А ещё настаивали на том, что коттеджи с земельными участками, у которых различные кадастровые номера, не зарегистрированы как единый объект кондоминиума. Нет кондоминиума — нет и общего имущества.

Но в Верховном суде тоже не стали вникать в суть проблемы. Там решили, что местные суды пришли к правильному выводу о безосновательности иска, и отказали истцам в их требованиях.

Казалось бы, жаловаться больше некуда. Но даже после этого тяжбы не завершились.

Вон оно что...

В октябре прошлого года в тот же Алатау­ский районный суд снова поступил иск со старыми и новыми требованиями. Правда, желающих судиться поубавилось — осталось всего четыре человека. Ответчики те же, а вот третьим лицом теперь привлекли... Министерство индустрии и инфраструктурного развития (!), которое и затеяло всю эту жилищную реформу с ОСИ.

К прошлым требованиям добавились такие: привлечь председателя ОСИ и членов совета к ответственности, вернуть деньги тем, кто всё-таки их сдал, и взыскать с управдома моральный вред в размере миллиона тенге каждому из четверых истцов. И что интересно, на этом суде все представители госорганов начали давать показания, которые на 180 градусов отличались от позиций их ведомств на предыдущем процессе.

Например, представитель департамента юстиции стал соглашаться, что ОСИ было зарегистрировано с нарушениями. Оказывается, там не сразу поняли, что регистрируют ОСИ, состоявшее не из собственников квартир в многоэтажных домах. “А раз в последующем было установлено, что членами объединения являются собственники индивидуальных жилых домов, то такое объединение неверно” — новая позиция Минюста.

Представитель управления развития коммунальной инфраструктуры (так раньше называлось управление жилищной политики) тоже вдруг сообразил, что “жилые дома, расположенные в микрорайоне “Карасу”, не имеют статуса МЖД”. И попросил удовлетворить иск в полном объёме, хотя ранее их ведомство заявляло, что проверка не выявила нарушений.

Представитель комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства индустрии и инфраструктурного развития ответил в суде так: “Поскольку коттеджные дома — таунхаусы зарегистрированы как индивидуальные жилые дома с отдельными земельными участками и индивидуальными инженерными системами без регистрации объекта кондоминиума и не имеют единого фундамента, то иск является обоснованным и подлежит удовлетворению”.

Понадобилось выездное судебное заседание, на котором судья при визуальном осмотре выяснил, что у участников ОСИ “Коттеджный городок “Карасу” отсутствуют общее имущество, нежилые помещения, общие подъезды и входы, чердачные и подвальные помещения, системы коммуникаций, приборы учета отопительных сис­тем, газоснабжения и электроснабжения. Все 78 коттеджей в жилом массиве “Карасу” ни в целом, ни в отдельности не входят в состав какого-либо кондоминиума. Все участки разделены улицами, проезжими дорогами, которые находятся в государственной собственности. А значит… и содержать их должно государство!

В общем, требования истцов суд частично удовлетворил. Протокол регистрации ОСИ признан недействительным. В остальной части иска было отказано. Что касается возврата уплаченных денег, то суд разъяснил истцам, что они имеют право инициировать процедуру поворота исполнения судебных актов. Ещё истцам было отказано в возмещении морального ущерба. Судья установил, что истцы не смогли доказать, как они морально пострадали от действий ОСИ.

После этого представители ОСИ сложили свои полномочия, распустили работников, сняли шлагбаум, чтобы “металлисты” не украли его и не сдали на цветмет.

Кто-то же должен здесь убирать

Эта история, в которой запутались и жители, и госорганы, весьма показательна, ведь в законе о жилищных отношениях никак не обозначены коттеджные городки и таунхаусы. А их количество растёт с каждым годом. Возможно, депутатам мажилиса, которые сейчас собирают предложения для нового пакета поправок в жилищное законодательство, стоит задуматься об этом.

Если не ОСИ, то кто тогда должен следить за территорией коттеджного городка? В Министерстве индустрии и инфраструктурного развития на этот вопрос ответили так: “Создание ОСИ/ПТ между собственниками индивидуальных одноквартирных жилых домов (коттеджей) законом не преду­смотрено. Между тем в соответствии с типовыми правилами благоустройства территорий городов и населённых пунктов, утверждёнными приказом министра нацио­нальной экономики от 20 марта 2015 года №235, уборка и содержание мест общего пользования включают в себя следующие виды услуг:

1) уборка и вывоз мелкого и бытового мусора и отходов;

2) уборка и вывоз крупногабаритного мусора и отходов;

3) подметание;

4) покос и вывоз камыша, бурьяна, травы и иной дикорастущей растительности;

5) текущий ремонт и окраска ограждений и малых архитектурных форм.

Таким образом, часть вышеуказанных работ возлагается на самих собственников индивидуальных одноквартирных жилых домов (коттеджей) и таунхаусов, часть — на определенные местными исполнительными органами организации”.

Екатерина Тихонова, фото Андрея ХАЛИНА, Алматы