Многие жители столицы, да и не только её, из года в год оказываются в ситуации, кажущейся им безвыходной. Их соседи в многоквартирных домах используют батареи отопления, с помощью которых можно произвольно управлять теплоснабжением всего подъезда. Наш корреспондент выяснил, в чем тут подвох и стоит ли жильцам отчаиваться.

В девятиэтажке, где проживает астанчанка Оксана АЛМАЗОВА, в нескольких квартирах установлены, по её словам, “странные батареи”. А странность заключается в том, что радиаторы имеют возможность перекрывать циркуляцию воды во всем стояке отопления. Причём это предусмотрено их конструкцией. Как такое допустили в многоквартирных домах, остается загадкой.

- Уже лет десять в начале и конце отопительного сезона сантехники ищут, кто перекрыл вентиль на трубе отопления, — рассказывает Оксана. — А нашим соседям, например, у которых установлена такая “странная батарея”, периодически бывает жарко в их однокомнатной квартире. Они могут перекрыть подачу тепла посреди зимы. Эта батарея у них находится на кухне — она смежная с моей спальней. Днём, когда солнечно, комната ещё может как-то прогреться, но ночью приходится спать чуть ли не в одежде.

По словам Алмазовой, в КСК о проблеме знают и регулярно пытаются её решить путём увещевательной беседы. Но срабатывает это лишь в том случае, когда сантехникам удается застать соседей дома. Однажды в 18 квартирах тепла не было три дня.

- Получается, что КСК решает проблему по факту, но не может её предотвратить, — констатирует женщина. — Налицо систематическое нарушение наших прав со стороны некоторых жильцов. Ведь мы полностью оплачиваем счета за тепло, хотя его недополучаем!

По мнению Оксаны, вентилей, которыми можно регулировать общую подачу тепла, в квартирах вообще не должно быть. Но раз уж они есть, то кто-то должен регулировать использование “странных батарей”, коль скоро кто-то нарушает права других жильцов.

- Это не батареи странные, — утверждает инженер сетей отопления и водоснабжения Михаил ДЕНИСОВ. — Это установлены они странно, а точнее — либо безграмотно, либо халатно.

По словам специалиста, потребителям уже много лет доступны радиаторы автономного подключения, то есть снабженные тем самым вентилем, при помощи которого можно регулировать подачу тепла в каждом отдельно взятом радиаторе. Их очень удобно использовать в частных домах, но и в многоквартирных в их подключении не будет ничего криминального, поскольку там предусмотрен такой элемент теплосети, как байпас. Эта система обязательна в многоквартирных домах, но не всегда там есть.

- Чего греха таить, у нас крайне редко контролируют фактическую перепланировку квартир, — сетует Денисов. — То есть по закону владелец жилья должен уведомить ГАСК, согласовать проект с органами архитектуры и градостроительства, обеспечить технадзор и ещё много чего. Но в действительности все это делается в лучшем случае при большой переделке, затрагивающей несущие стены или кровлю. А если у гражданина в голове стрельнула дизайнерская мысль подвинуть в угол радиатор, избавившись при этом от байпаса, то кто же ему запретит?

- Добросовестный сантехник в ответ на такую просьбу обязательно укажет, что это недопустимо по техрегламенту. Но увы, — тут инженер снова разводит руками, — в реалиях рыночной экономики грубое вторжение в общую теплосеть не является проблемой наемного рабочего. Ему сказали перенести батарею на метр в сторону — он её перенес и ушел. Но как в таком случае привлечь к ответственности виновного?

По мнению Михаила Денисова, самый очевидный выход из ситуации — обратиться с жалобой к поставщику услуги АО “Астана-Теплотранзит”. Действительно, речь идёт о невыполнении условий договора в отношении добросовестного плательщика. Почему они не выполняются, обязаны выяснить эксперты компании. После этого устранением проблемы займется юридический отдел поставщика тепловой энергии, который как раз для этого и существует.

- Такие вопросы должны решаться в суде, а КСК за них не возьмётся, — считает специалист. — КСК вообще крайне неохотно ввязывается в дела, касающиеся имущества жильцов, а по умолчанию принято считать, что таковым является все, что находится в квартире, хотя в данном случае это не совсем так.

“Это совсем не так!” — заявил нам известный экономист, энергетик и председатель президиума Казахстанской ассоциации “Прозрачный тариф” Пётр СВОИК. Он признался, что поднятый вопрос весьма неожиданный, но интересный, поскольку касается поиска настоящего хозяина той самой трубы, к которой подключают батарею с “вредным” вентилем. А это, в сущности, является наглым выходом из пользования общедомовым имуществом.

- Все эти теплосети создавали, когда были партком, профком и просто участковый, который мог прийти и любое безобразие прекратить, — поясняет Своик. — Сейчас же стояк теплосети является частью кондоминиума — объекта собственности, в котором какая-то часть принадлежит каждому конкретному владельцу и есть некое общедомовое имущество, принадлежащее всем по праву неделимой собственности. Так вот с ней нельзя самоуправничать. И все было бы прекрасно, но зарегистрированных-то кондоминиумов практически нет!

Дело в том, продолжает экс­перт, что при зарегистрированном кондоминиуме должен быть субъект управления этой собственностью — хотя бы в лице наемного председателя. Именно он имеет право и даже обязан следить за эксплуатацией общедомового имущества и пресекать все нарушения при его использовании.

Пётр Своик провел аналогию: зарегистрированный кондоминиум — это как техпаспорт на машину, а орган управления, соответственно, — водительские права. Тогда получается, что любой член кондоминиума считается пассажиром, имеющим право обратиться с жалобой, что его везут не туда, куда надо. И органом управления должны быть приняты соответствующие меры, включая обращение к участковому. Законодательная база для этого есть.

- Однако и КСК, и ОСИ у нас создавались, как правило, без регистрации кондоминиумов, — говорит общественный деятель. — И получилось очень забавно. Все, что было построено при советской власти, раньше находилось в ведении Министерства жилищного хозяйства или элементарного домоуправления, то есть было государственным. Теперь же, когда государство наше стало правовым, форма собственности бывшего госимущества, которое не оформлено как кондоминиум… не поменялась!

Тут есть очень принципиальный момент, подчеркивает Пётр Своик. Создание кондоминиума является, по сути, скрытым актом расставания государства с общедомовой собственностью. И когда в начале 1990-х произошла приватизация жилья, то под неё формально попали только квартиры, точнее — только квадратные метры жилья. Никаких правоустанавливающих документов и реальных актов передачи прав собственности на общедомовое имущество не оформлялось. И поэтому везде, где нет официальных кондоминиумов, стояки теплоснабжения относятся к государственной коммунальной собственности. Иначе говоря, хозяином трубы является аким!

- В общем, инструкция такая: если у вас есть кондоминиум и орган управления им, то проблем нет — идите туда и жалуйтесь, он обязан навести порядок, — объясняет эксперт. — Если же кондоминиума нет, то проблем нет тем более — порядок обязан навести аким. То есть путей решения даже два, в зависимости от исходных обстоятельств.

Что же касается технической стороны вопроса, то Пётр Своик напомнил: вся система отопления в многоквартирных домах сочетает индивидуальное отопление в каждой отдельной квартире с общедомовым — стояками, так называемым элеваторным узлом, расположенным в подвале. Это единый комплекс, и даже если сейчас появились какие-либо навороченные приборы индивидуального отопления, интегрировать их в этот комплекс с ущербом для его функционала нельзя.

Интересно, что столичный акимат ответил на заявление Оксаны Алмазовой практически то же самое, сославшись на закон “О жилищных отношениях”, который гласит: “Ответственность за надлежащую эксплуатацию и содержание общедомового имущества многоквартирного жилого дома несёт орган управления кондоминиума. Согласно ст. 39 закона, если собственник квартиры… наносит ущерб другой квартире, общему имуществу объекта кондоминиума, он обязан устранить ущерб либо возместить расходы по его устранению”. Правда, далее акимат сообщает Оксане, что для выявления причины этого безобразия и суммы причиненного ущерба ей необходимо обратиться в независимую экспертизу.

- Наверняка я знать не могу, кто в каждом отключении виноват. Это всегда, теоретически, могут быть разные квартиры! — изумляется женщина такому ответу. — Учитывая, сколько времени проходит. Например, я обратилась в воскресенье, в понедельник зарегистрировали, в среду ответили... Экстренно проблему решить нереально, и явно нет чёткого алгоритма, как действовать по горячим следам. А постфактум уже доказать невозможно, что в воскресенье отключали батареи, потому как КСК в этот день не работает.

И тем не менее даже без варианта, предложенного акиматом, который, судя по всему, таким образом попытался самоустраниться от решения проблемы, у Оксаны и других граждан, оказавшихся в подобной ситуации, теперь есть как минимум три пути решения вопроса, предложенные нашими экспертами.

Интересно будет узнать, какой из них окажется наиболее действенным и кто в самом деле управляет стояками в нашей стране.

Владислав ШПАКОВ, Астана