Ещё в прошлом году на одном из заседаний сената тогдашний глава МИИР Каирбек УСКЕНБАЕВ подметил, что в Алматы ситуация с незаконными постройками самая непростая по республике.

- К городу был присоединен ряд районов. В сельских населённых пунктах очень много строений, которые не были узаконены. Самовольных построек порядка 14 тысяч, то есть массовый характер. Если в других городах это носит единичный характер, речь идёт о десятках, может, о сотнях, то здесь — от 14 тысяч. Эту работу надо единовременно проводить, — сказал министр индустрии и инфраструктурного развития.

В итоге в закон “Об особом статусе Алматы” были внесены отдельные изменения и поправки. После этого маслихат города создал спецкомиссию, которая и занимается рассмотрением вопросов оформления недвижимости.

А оно мне надо?

Узаконение дома или другой постройки необходимо, уверена руководитель архитектурного бюро “АРХ-идея-KZ” Наталья ВИННИКОВА. Без документов такое имущество — мертвый груз. Сдать его в аренду или продать не получится. Банки тоже такое добро не оценят — в залог не возьмут, ссуду или кредит под него не дадут. А представьте, если решат через ваш самострой дорогу пробить — вы ни копейки в качестве компенсации не получите. И главное, легальность дома — это залог того, что вашу недвижимость никто не сдвинет с места.

- Если проанализировать, то, как только заканчивается легализация, сразу начинается волна сносов. Под снос будут попадать не жилые дома, а именно рестораны, кафе, общежития, отели. Это своего рода зачистка, выявление всех несоответствий, — говорит эксперт.

Наш спикер предупреждает: узаконить вне закона — деньги на ветер. Хозяев если не кинут, то махинации с документами рано или поздно всплывут.

- Был пример в практике, когда частная компания воспользовалась такими нелегальными услугами, ей выдали якобы нормальные документы. Потом компания захотела расшириться, сделать пристройку. Её документы посмотрели по базе и выяснили, что где-то в каком-то акте подпись не соответствует. И все, это же вплоть до уголовного дела! — предупреждает Наталья Винникова.

Что станет легальным?

Конечно, рассчитывать на легализацию могут не все. Например, если права на постройку оспариваются в суде, то комиссия вашу заявку рассматривать не станет.

ВАЖНО: узаконить возможно исключительно те постройки, что появились до 1 сентября 2022 года, то есть до момента вступления кампании по легализации в силу. Записать домик задним числом не выйдет. Перед началом такой кампании, делится Наталья Винникова, обычно проводится масштабная топографическая съёмка. Она фиксирует все постройки на любом участке города, вплоть до деревянного туалета.

- Топосъемка покажет, находятся ли ваши строения на крас­ной линии. Это зона сноса и реконструкции. Такое возможно. В этом случае узаконение тоже невозможно. Но я рекомендую не отчаиваться и немного подождать. Красная линия может меняться, ведь каждые полгода вносятся коррективы в генплан, — подсказывает Наталья Винникова.

Комиссия не будет рассмат­ривать и постройки, стоящие в водоохранной зоне или районах повышенной сейсмической опасности, с особыми геологическими и гидротехническими условиями. Они требуют специальных проектных решений.

Ещё очень ВАЖНО, чтобы строения соответствовали целевому назначению земли. Допустим, если ваш участок предназначен под индивидуальное жилищное строительство, а на нём стоит СТО или магазин, или, наоборот, дом построили там, где предполагаются склады, то такие творческие подходы не узаконят. И “целевку” тут не изменишь. Выход один — или сносить самострой, или перекраивать его по назначению, а потом менять целевое. Вот такой сложный механизм, поэтому лучше сразу строить как надо.

- Можно ли узаконить два дома на одном участке? Нет. Будь то участок в шесть или 12 соток, вы сможете легализовать на нём только одно из строений. Как вариант, объединить их обогреваемой галереей или коридором. Так это будет считаться одним домом, — подсказывает Наталья.

Если же они стоят далеко друг от друга, то возможно узаконить хотя бы один из них. Второй — только как хозпостройку, ту же летнюю кухню. Правда, помещение это будет считаться нежилым, отопление там не подразумевается. Придётся демонтировать батареи. Кстати, построить дом на весь участок и легализовать его тоже не выйдет.

- Площадь постройки, возьмём дом, не должна превышать 60 процентов от земельного участка. 40 процентов площади должно остаться под благоустройство. Под дворовую часть, газоны. Это строительные нормы, — объяс­няет Наталья.

И ещё очень ВАЖНО, как расположены ваши постройки на участке. Например, дом должен стоять в трёх метрах от забора. Это пожарные нормы. В случае чего огонь с соседнего дома не перекинется на ваш — и наоборот. И пожарной машине нужно место для подъезда и разворота. Кстати, вспоминает спикер, многие делают ошибки с пристройками.

- Допустим, решили вы расширить дом. Он у вас стоит, как полагается, в трёх метрах от ограждения. А вы сделали сначала навес для машины, он вас не устроил, решили поставить стены и фундамент залили, двери поставили. Все, это пристройка. Это теперь одна конструкция с домом, и уже расстояние по отношению к ограждениям не соблюдено. Кстати, есть требования и к другим строениям на участке. Баня, гараж, беседка или сарай должны стоять не ближе одного метра от забора.

Как узаконить будущий дом?

А если вы только собираетесь строить дом? Тогда получать разрешительные документы на него придётся самостоятельно. И важно запустить этот процесс до первого кирпича. Начинать нужно с земли. При покупке, говорит Наталья, важно обращать внимание на технические условия участка, например есть ли точки подключения к сетям.

- Купили участок, рядом озеро, красота. Городские сети обещают: мол, к 2026 году протянем газ или свет. Но вам до этого надо же как-то жить. Вы приходите в энергосервис, они дают технические условия, но на точку, которая очень далеко от вас. Придётся вам ставить столбы по 500 тысяч тенге каждый. А этих столбов штук 20 надо как минимум. И такое часто бывает, — предупреждает экс­перт.

До строительства дома вы должны обратиться в аккредитованную проект­ную организацию. Она разработает задание на проектирование, которое потом надо загрузить на портал управления городского планирования и урбанистики. Оно в свою очередь выдает архитектурно-планировочное задание. Затем вы заказываете топографическую съёмку. Она поможет сделать правильную посадку фундамента дома: не залезть на те же красные линии и выдержать все расстояния от ограждений. Если делать это самим, то могут быть погрешности. Потом делается эскизный проект и согласовывается с заказчиком и управлением горпланирования и урбанистики. Как только оно даёт добро, можно строить, а потом вводить в эксплуатацию. Кстати, этим занимается та же проектная организация.

- Насчет эскизного проекта. Многие спрашивают, можно ли отступать от него. Допускается погрешность в 15 процентов в том же размере комнат. Но обычно в ходе строительства человек хочет изменить и зонирование. Не надо это утаивать. Иначе эскизный проект у вас будет один, а техпаспорт другой. Лучше ещё раз вызвать архитектора, он внесет поправки в проект, и вы его снова согласуете с управлением.

И ещё часто хозяева домов, говорит Наталья, думают, что дом нужно вводить в эксплуатацию только в чистовой отделке. Это не так. Готовиться к заезду можно, когда есть кровля, стяжка, штукатурка, стоят окна и двери.

Алгоритм легализации

Для начала необходимо собрать полный пакет документов: заявление в произвольной форме, удостоверение личности, сведения о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимость, копии правоустанавливающего и идентификационного документов на земельный учас­ток, технический проект и сейс­мозаключение. Кстати, оно необходимо для узаконения построек именно в Алматы. Для остальных регионов нужно техническое обследование. В любом случае последние два документа могут выдавать только компании, имеющие лицензию.

- Вообще, сейсмозаключение или техобследование можно делать на основании того же техпаспорта. Но обычно у нелегальных самостроев даже их нет. Для этого вызывают специалиста, который делает простой техпроект, а уже потом — сейсмозаключение, — объясняет спикер.

В течение трёх рабочих дней представители рабочей группы обязаны выехать и сделать фото объекта, то есть подтвердить факт нахождения объекта на земельном участке. Затем собранные материалы направляются в рабочий орган для вынесения на рассмотрение комиссии. Ответственность за достоверность предоставленной информации, документов для оформления недвижимого имущества несёт заявитель, за достоверность акта обследования недвижимого имущества — рабочая группа, добавили в акимате.

Комиссия заседает раз в месяц и решает, соответствует ли ваш дом градостроительным, архитектурным и экологическим требованиям. Если нет, то вы можете обжаловать решение в суде в течение семи рабочих дней. Если ответ комиссии положительный, то на все это добро в течение трёх месяцев нужно оформить техпаспорт. Его копию вместе с обращением нужно отправить в акимат.

- Акимат Алматы на основании положительного заключения комиссии в течение семи рабочих дней после поступления обращения с приложением копии технического паспорта принимает решение об оформлении прав на недвижимое имущество. Копия решения акимата города вручается заявителю в течение трёх рабочих дней после его принятия, — уточнили в акимате.

Елена БАХАРЕВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы

Опрос в тему

Кому пойдёт на пользу легализация недвижимости в Алматы?

- Рядовым гражданам, у которых не было возможности раньше оформить документы.

- Владельцам СТО, кафе и другой коммерческой недвижимости, которые построили её незаконно.

- Городским властям, которые наконец решат вопрос с самостроем.

- Помогайкам, которые захотят на этом навариться.

Проголосовать можно на сайте газеты “Время” www.time.kz

Возвращаясь к напечатанному

Мнения наших читателей

Опасаетесь ли вы того, что решения по вашему дому будут принимать владельцы паркинга?

- Да, потому что для них прибыль важнее нашего комфортного проживания 68%

- Нет, потому что я живу в старой многоэтажке и у нас нет паркинга 15%

- Я и есть владелец паркинга, тут только радоваться 6%

- Живу в частном доме и не знаю всех этих проблем 11%