Очередной жилищный парадокс: застройщик ТОО “Nest Stroy” зарегистрировал в монолитном доме квартиры и крышу как один кондоминиум, а подвал, нежилые помещения и паркинг под ними — как другой. Власти попытались исправить это несоответствие, однако проиграли дело в суде. Теперь собственники квартир не могут распоряжаться общедомовым имуществом в полной мере, а вот затраты на его содержание лежат только на них.

В этой истории несколько сюжетных линий, и все они переплетены между собой — и качество строительства, и регистрация кондоминиумов. Ведь по закону должно быть так: кто владеет имуществом, тот и несёт бремя расходов на его содержание. Однако в реальности все порой происходит иначе.

В жилом комплексе “Арбат” 516 квартир и 30 коммерческих помещений. Дом сдали в эксплуатацию всего четыре года назад, а крыша уже протекает. Да так, что на течь жалуются жители сразу пяти подъездов.

- Я живу на последнем, 15-м этаже. Когда мы покупали квартиру, то уже все стены были в пятнах и разводах от воды. Сделали ремонт. Но сейчас снова заливает, причём не квартиры, а сам подъезд, то есть портится уже общедомовое имущество, — поделилась с нами жительница дома.

На прошлой неделе вместе с заместителем акима Алмалинского района Русланом ИДРИСОВЫМ и сотрудниками всех компетентных госорганов мы поднялись на крышу здания. Не нужно быть большим специалистом, чтобы понять: осадки здесь не стекают вниз, поскольку уклона нет. На ремонт крыши нужны многомиллионные затраты. А компания ТОО “Nest Stroy” отказывается устранять свои недоделки, допущенные при строительстве. Кто должен делать ремонт?

- Я бы мог взять на себя гарантию за социальные дома для уязвимых слоев населения, которые построены акиматом. Но ведь ваше жилье коммерческое. Я никого не заставлял покупать здесь квартиры. Вы сами выбрали себе жилье, — заявил на встрече руководитель управления коммунальной инфраструктуры Данияр КИРИКБАЕВ. — Но мы идём вам навстречу. У управления градостроительного контроля уже есть весь материал и поручение, представители ведомства постараются переговорить с вашим застройщиком. Дом ввели в экс­плуатацию в 2019 году, а значит, гарантия прошла.

- Но большинство жителей заехало в дом только в 2021 году. Вопрос качества строительства нужно выносить на правительственный уровень. Почему отменили госприемку жилых домов? Кто подписывал документы о введении этого здания в эксплуатацию? Здесь же нарушены строительные нормы! — резонно заметила председатель ОСИ “Жилой комплекс Арбат” Улман ЖУНУСОВА.

На эти вопросы ответов не нашлось. Тогда жильцы перешли к другой наболевшей проблеме:

- Застройщик зарегистрировал квартиры с 1-го по 15-й этажи и крышу как один кондоминиум, а подвал, коммерческие помещения и паркинг — как другой, то есть появилось два адреса: улица Наурызбай батыра, №50, и Наурызбай батыра, №50, корпус 1. При этом здание монолитное, с едиными стенами, общими инженерными сетями, здесь нет других блоков или корпусов!

- Мы заметили это расхождение, обратились в управление городского планирования и урбанистики Алматы. Там приказом все привели в соответствие: сделали единый кондоминиум, единый адрес. Однако застройщик ТОО “Nest Stroy” подал в суд на госорган и выиграл дело, — демонстрирует судебные документы Жунусова. — А ведь госорган руководствовался совместным приказом министра национальной экономики и министра по инвестициям и развитию от 2015 года “Об утверждении Правил адресации объектов недвижимости на территории Республики Казах­стан”.

В суде истец ссылался на то, что “застройщик при составлении и сдаче на согласование актов приемки объектов в экс­плуатацию прилагал в уполномоченные органы соответствующие документы отдельно на многоквартирный жилой дом и отдельно на многофункциональный жилой комплекс (нежилые, паркинги), так как данный объект вводился в эксплуатацию одно­временно и на него составлялись два акта приемки в эксплуатацию”.

Кроме того, “истец не согласен с вышеуказанным приказом, считает его незаконным и подлежащим отмене, поскольку при проектировании жилого комплекса инженерные сети проектировались и строились отдельно на жилье и отдельно на нежилые помещения, парковочные места. Если бы застройщик не преду­смотрел в проекте разделение на нежилые помещения, парковочные места, то уполномоченные органы — управление архитектуры и градостроительства по городу Алматы, ТОО “Алматинские тепловые сети”, АО “АЖК”, ГКП “Холдинг Алматы Су”, управление социального благосостояния — не смогли бы произвести согласование актов приемки объектов в эксплуатацию и, соответственно, НАО “Государственная корпорация “Правительство для граждан” не произвело бы государственную регистрацию актов”.

В общем, застройщик потребовал признать незаконным и отменить приказ управления от 10 ноября 2022 года об изменении вторичных адресов по объекту недвижимости, обязать принять акт о разъединении адресов жилых и нежилых помещений.

Во время судебных разбирательств управление градостроительства произвело натурное обследование объектов недвижимости, которым были присвоены два адреса, и установило, что жилые и коммерческие помещения, паркинг и подвал “представляют собой единое здание”.

- Я пояснила в суде, что в актах истца отсутствует указание на особенности строительства, позволяющие разделить здание, — вспоминает тяжбы Жунусова. — Кроме того, принадлежащие застройщику и другим собственникам нежилые помещения, в том числе паркинг, располагаются непосредственно под домом, имеют единый фундамент, единые входы на земельный участок. Более того, дом и паркинг обслуживаются единым лифтом.

Тем не менее 16 января 2023 года судья специализированного межрайонного административного суда Алматы Рустем ЖАНСЫКБАЕВ вынес решение в пользу застройщика, удовлетворив его иск. Мало того, он отметил, что за неисполнение решения суда в срок ответчик, то есть управление, должен ещё и выплатить штраф в размере 153 150 тенге!

Теперь управление городского планирования намерено обжаловать это решение суда в апелляционной инстанции.

- Здесь надо учесть и такой момент: застройщик как владелец спокойно проходит в подвал. А потом мы находим включенные ливневки, разбитый унитаз, то есть он нам вредит! — заявляют жители.

- Почему вы даёте разрешение? Замок поменяйте. Вы же ОСИ, это ваш дом, — парировал замакима.

- Мы меняем замки, но они знают все входы и выходы и все равно проникают в подвал. Как именно, мы не знаем. Мы создали ОСИ в апреле прошлого года, но застройщик до сих пор не передал ни одной бумаги на дом. По документам владелец подвала — застройщик. А мы хотим зарегистрировать единый кондоминиум, — пояснила Улман Жунусова.

Замакима отметил, что все компетентные лица уже сидят наготове, чтобы поменять адреса, но нужно дождаться решения апелляции.

- Вы сами тоже можете подать в суд коллективный иск. Я не думаю, что суд пойдет против 516 человек! — предложил Идрисов.

- Застройщик говорит нам: сделайте экспертизу, что строительство крыши было некачественным. Но ни один частный экс­перт не берётся за это дело без документов, потому что ему нужно знать проект. Мы в тупике! — воскликнули жители.

Пока все спускались с крыши, мы пообщались с Данияром Кирикбаевым.

- Хотя меня и пригласили жители, но это не наш вопрос. Однако в этой ситуации застройщик повел себя неправильно. Мы наб­людаем, что в новых ЖК часто регистрируют коммерческие помещения, паркинги отдельным кондоминиумом, чтобы продать их ещё дороже. Любой бизнесмен хочет заработать. А теперь застройщик не намерен ничего отдавать, ещё и суд выиграл, — поделился со мной руководитель управления.

Когда чиновники разъехались, мы спустились в подвал, чтобы убедиться во всем во­очию. И действительно, здесь и фундамент, и стены, и трубы, и провода общие. Правда, сделаны они тяп-ляп и держатся на честном слове, как будто дом уже ветхий.

- Чугунные трубы будут опускаться ниже и переломят пластиковые, которые расположены под ними. Аварий не избежать, — констатировал сотрудник аварийной бригады, который спустился в подвал вместе с нами.

При этом, как уверяют жители, застройщик в своих нежилых помещениях вовсю пользуется услугами ОСИ и электричеством, но не платит за это ни гроша. В общем, обитатели этого дома хотят только одного — законно управлять своим общедомовым имуществом. В суде они намерены добиваться и того, чтобы застройщик исправил свои недоделки, ведь квартиры здесь достаточно дорогие: один квадратный метр сейчас оценивается в миллион тенге.

Вместо P.S. Недавно сенат одобрил поправки в жилищное законодательство, согласно которым парковки и кладовки станут отдельным имуществом. То есть уравняют голоса собственников квартир и собственников парковочных мест. При таком раскладе жильцы вообще останутся без права голоса. А значит, жилищный фонд будет разрушаться.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы